Gayrimenkul Alım Satımında Hukuki Riskler

Gayrimenkul alım satımında tapu kaydı, şerhler, imar durumu, iskân ve ortaklık gideri: işlem öncesinde kontrol edilmesi gereken hukuki riskler.

Gayrimenkul alımı, çoğu kişinin hayatındaki en büyük tekil işlemdir; ancak işlemin ağırlığı, çoğu zaman yalnızca bedelinin büyüklüğüne göre değerlendirilir. Oysa risk, tapu kaydındaki bir şerhte ya da imar durumundaki bir notta gizli olabilir. Bu yazıda alım satım öncesinde kontrol edilmesi gereken temel hukuki riskleri ele alıyoruz.

1. Tapu kaydının incelenmesi

İşlem öncesinde tapu kaydının güncel kopyası alınmalı ve şu hususlar incelenmelidir:

• Hisseli kayıt: Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, satışın tüm hissedarlar tarafından yapılıp yapılmadığı ya da yetkinin (vekâlet, miras, vesayet onayı) mevcut olup olmadığı,
• Şerh ve tedbirler: Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, intifa ve sükna hakları, önalım şerhi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi,
• Kullanım sınırlamaları: Kira ilişkisi ya da tapuda görünmeyen zilyetlik halleri.

Bazı şerhler işlemi tamamen engeller; bazıları bedel güvencesi alınarak kaldırılabilir. Ayrım, işlemin yapılıp yapılmayacağını belirler.

2. İmar ve iskân durumu

Tapu kaydı temiz olsa bile, taşınmazın imar planındaki durumu kullanım hakkınızı belirler:

• Arsa ve arazilerde: imar durumunun (konut, ticari, yeşil alan) ve yapılaşma hakkının teyidi,
• Binalarda: yapı ruhsatı ve yapı kullanma izninin (iskân) alınmış olması,
• Deprem yönetmeliği kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış binalarda riskli yapı kararının kontrolü.

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılar; idari para cezası, yıkım ve elektronik ortamda satışa engel haller doğurabilir.

3. Bedel güvencesi

Satış, tapuda tarafların ihtilafsız beyanıyla yapılır. Bedelin ödenmesi ile tapu devri arasındaki zamanlama, alıcı ve satıcı için karşıt riskler içerir. Uygulamada kullanılan güvenceler: aynı gün banka kanalıyla ödeme, blokeli hesap düzenlemeleri, devir öncesi ipotek tesisi. Büyük bedelli işlemlerde bu düzenlemelerin önceden yazılıp mutabakatla netleştirilmesi gerekir.

4. Ortaklığın gideri ve vergi borçları

Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda geçmiş dönem ortaklık gider borçları, yeni malike karşı ileri sürülebilir. Ayrıca emlak vergisi borcu ve tapu harçlarının ödeme sorumluluğu (kanunen satıcı ve alıcı ayrı ayrı) işlem masraf planına dahil edilmelidir.

5. Kat karşılığı ya da proje riskleri

Projenin devam ettiği binalarda, müteahhidin sözleşmeden doğan taahhütleri (teslim tarihi, iskân, ortak alanlar) ve satılan bağımsız bölümün tapuda malik adına tescilli olup olmadığı kontrol edilmelidir. Tapuda henüz tescil edilmemiş bir bağımsız bölümün satın alınması, farklı bir hukuki tablo doğurur ve mutlaka sözleşmeyle güvence altına alınmalıdır.

Sonuç

Gayrimenkul alım satımında risk yönetimi, bedel ödemesinden önce başlar: tapu kaydı, imar-iskân durumu, borçlar ve bedel güvencesi kontrol edilmeden imza atılmamalıdır. İşlem öncesi yapılacak bir hukuki inceleme, işlemin toplam maliyetinin çok küçük bir kısmına mal olur.

Gayrimenkul işlemi planlıyorsanız, ön incelemeyi bir avukatla yaptırmanızı öneririz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.